费权说法｜女子购婚房买到“凶宅”楼栋，一审获赔50万，什么是“凶宅”？

央广网北京4月10日消息（记者费权 实习记者赵文敏）近日，据媒体报道，2023年9月，一女子在北京购置了一套售价708万元的婚房。购房前，她多次向北京某房产中介强调绝不考虑有凶宅的楼栋。

然而，在支付了20万元定金和14万余元居间费后，女子得知自己购买的楼栋不久前发生过非正常死亡事件。决定不再履行合约，并开始维权。

2025年2月，北京市海淀区人民法院一审判决该房产经纪公司应向女子支付50万元违约金，女子自行承担20万元的定金损失及案件诉讼费。目前，该公司不服判决，已提起上诉。

法律实践中“凶宅”如何认定？

对此，北京市京都律师事务所李泽瑞律师表示，凶宅不是一个法律概念，并无明确的定义，但是结合传统文化和社会实践，可以简单总结凶宅的两大特征：第一，房间内的专有部分发生过死亡事件；第二，死亡形式是非正常死亡，包括他杀、自杀以及其他意外死亡的情形，不是正常病亡、自然死亡等情形。

“不愿意购买凶宅，是人们日常生活中趋利避害、追求吉利的正常表现，因此，在房屋交易中，房屋是否曾经发生过不幸事件，成为一个关键信息。对于大多数人来说，这类信息会直接影响他们是否购买房屋的决策。”李泽瑞介绍，凶宅买卖一般有两种情况：

第一种是卖方恶意隐瞒房屋实际情况，导致买方购买房屋。“此事件中女子遭遇的就是这种情况，购房前，她多次强调绝不考虑有凶宅的楼栋。房产经纪公司却提供虚假信息，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，所以一审被判支付违约金。”李泽瑞介绍，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背意愿的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。卖家故意隐瞒关键信息，导致买家误判，买家有权请求法院撤销原购房合同。卖家应当返还购房款，并对所造成的损失予以赔偿。所造成的损失可能包括：过户费、装修费等。

第二种是房屋买卖合同签订后甚至过户后，正式交房前，房屋发生不幸事件，导致买家希望解除合同，退还费用。“这种情况下法院往往会认为，虽然房屋结构没有发生损失，但是仍然构成重大瑕疵，可以支持退房。”李泽瑞介绍，此前杭州的一个案例，一卖家在卖房后和买家商定返租，双方签订合同，完成过户，约定一年后交房。不幸的是在完成交房前，卖家返租期间，其孩子在房间内非正常死亡。法院一审支持了买家要求退房并返还购房款的诉求。

怎样才能避免买到“凶宅”？

李泽瑞提醒，买房人在确定购买二手房前，应向小区物业公司、业主等了解房屋情况。同时，买房时还需选择可靠度、信用度较好的房产经纪公司，并在购房时将自己的需求进行明确告知，防止中介机构隐瞒事实进行交易。还要特别注意的是，买房人应当对房屋是否为“凶宅”以及其他购房硬性需求在购房合同中进行明确约定，确定违约责任，以便更好地保护自身合法权益。

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